清遠(yuǎn)新的商業(yè)中心在哪?

發(fā)表時(shí)間： 2015-04-03 00:00 來源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

去年一件看似不起眼的小事,將清遠(yuǎn)消費(fèi)市場(chǎng)問題徹底暴露,而一些人卻從中發(fā)現(xiàn)了無限的商機(jī)和增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

這件小事起源于沃爾瑪廣場(chǎng)落戶清遠(yuǎn)舊城的傳聞,傳聞最終并為確切證實(shí),但業(yè)界大多數(shù)觀點(diǎn)質(zhì)疑,舊城因城市街道狹窄、密度較高的先天缺陷致使街道擁堵、人滿為患、車位奇缺等問題舊城不堪重負(fù),為何大型購(gòu)物中心、商業(yè)中心不向已經(jīng)成熟或逐漸成熟的區(qū)域轉(zhuǎn)移?

近十年來,清遠(yuǎn)以城市廣場(chǎng)為中心的商圈引導(dǎo)和影響中人們的消費(fèi),也正是在這十多年里,市區(qū)成倍擴(kuò)張,人們涌向新城、東城等新區(qū),并扎根在新區(qū)生活、居住、工作、休閑、消費(fèi)、娛樂……然而,在這些遠(yuǎn)離城市廣場(chǎng)商圈的區(qū)域,卻缺少這樣的消費(fèi)中心,人們也在呼喚,新的商業(yè)中心在哪里?

老商業(yè)中心的困境

對(duì)于沃爾瑪廣場(chǎng)落戶舊城商圈傳聞的爭(zhēng)議,恰恰反映了清遠(yuǎn)老商業(yè)中心發(fā)展的困境。

對(duì)于舊城商圈,人們?cè)絹碓桨l(fā)現(xiàn)先天不可改變的缺陷。曾在清遠(yuǎn)工作和生活多年的資深商業(yè)運(yùn)營(yíng)師趙千河認(rèn)為,商業(yè)中心是人口聚集區(qū),人流量很大,對(duì)交通環(huán)境比如道路寬度、停車等要求很高。“但舊城是經(jīng)過數(shù)十年數(shù)百年發(fā)展而成的老城區(qū),街道狹窄,擁擠不堪,人流承載量面臨極限,其交通環(huán)境、城市形象、商業(yè)規(guī)模、商家的檔次等方面與現(xiàn)代化城市和商業(yè)消費(fèi)需求相差甚遠(yuǎn)。”清遠(yuǎn)市社科聯(lián)專職副主席鄒錫恒認(rèn)為商業(yè)中心往往需求追求聚集效應(yīng),有效聚集人氣,舊城商圈正式得益于此,但任何商圈的公共配套設(shè)施都也有一定承載能力,超過這個(gè)承載能力影響到消費(fèi)需求,“舊城目前發(fā)展到目前原有的公共配套跟不上,受制于客觀條件,短期內(nèi)也改變不了。”

他認(rèn)為贏之城、廣泰商業(yè)街等新城老的商業(yè)項(xiàng)目遇到類似的問題,“贏之城構(gòu)不成商業(yè)中心,目前靠一家超市支撐,主要只是滿足購(gòu)物,家庭生活需求。”

對(duì)于沃爾瑪?shù)氖乱?清遠(yuǎn)市外經(jīng)貿(mào)局投資促進(jìn)中心負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)曾表示:“相關(guān)部門也多次與沃爾瑪公司溝通過,我們也給沃爾瑪推薦過很多地方,他們都覺得不合適,人流密集的地方基本都有超市了,不密集的地方他們又覺得不滿意。”

“據(jù)我所知,很多大型超市品牌并不想進(jìn)駐擁擠而競(jìng)爭(zhēng)激烈的舊城,但在新的區(qū)域缺少相應(yīng)商業(yè)營(yíng)運(yùn)場(chǎng)所。”趙千河分析,現(xiàn)在商業(yè)消費(fèi)發(fā)生了很大變化,商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)模式也在發(fā)生了變化,新區(qū)老的商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N因素滿足不了市場(chǎng)需求。

城市擴(kuò)張后留下巨大消費(fèi)空白

老商業(yè)中心尤其是舊城的困境,伴隨著新區(qū)的成熟越來越明顯,因?yàn)槿说娜粘；顒?dòng)中心有一定范圍內(nèi)。“商業(yè)中心輻射力也有一定的限度,在開發(fā)一個(gè)新的商業(yè)中心時(shí),開發(fā)者會(huì)圍繞項(xiàng)目一定公里范圍內(nèi)做消費(fèi)分析也正是這個(gè)道理。”趙千河解釋。

近十年來,清遠(yuǎn)搭上了中國(guó)城市化迅速發(fā)展的快車,市區(qū)擴(kuò)張數(shù)倍。據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提供數(shù)據(jù)顯示,2009年至2014年的6年間,僅清城區(qū)總銷售商品住宅超過10萬套,按照每套3人居住規(guī)模,可容納至少30萬人居住,換句話說,這是一個(gè)龐大的人口規(guī)模,當(dāng)然這并不代表6年市區(qū)人口增長(zhǎng)的數(shù)字,但市區(qū)人口大增卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

不可忽視的是,這些商品住宅供應(yīng)大部分在新城、東城等新區(qū),也就是說這是未來商業(yè)消費(fèi)潛在巨大需求在這些新區(qū)。鄒錫恒認(rèn)為,目前市區(qū)至少還可以在新城、東城布點(diǎn)兩到三個(gè)商業(yè)中心。“超市、百貨及電影院等大商家的檔次及規(guī)模體現(xiàn)了一個(gè)城市的商貿(mào)文化發(fā)展水平,清遠(yuǎn)目前已進(jìn)入城市發(fā)展的快車道,但知名大商家稀少,較為知名的品牌只有規(guī)模不大的華潤(rùn)萬家及益華百貨。相比佛山、中山及東莞等珠三角地區(qū)級(jí)城市,甚至有沃爾瑪進(jìn)駐的英德,清遠(yuǎn)商業(yè)中心的商家檔次、規(guī)模、數(shù)量有較大的差距。”趙千河認(rèn)為,新區(qū)留下的潛在消費(fèi)需求也正是新區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的巨大推動(dòng)力。

官方布局商業(yè)新商業(yè)中心布點(diǎn)向東傾斜

事實(shí)上清遠(yuǎn)市政府也在積極推動(dòng)新區(qū)商業(yè)的規(guī)劃建設(shè)。在《清遠(yuǎn)市城市總體規(guī)劃(2010—2020)》的中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃用地布局中,人民西三路和四路規(guī)劃以商貿(mào)為主,目前聚集了義烏商貿(mào)城、富榮農(nóng)批市場(chǎng)、華南裝飾城等。而新城東人民路與靜福路交匯處,一直向南到清遠(yuǎn)大道的大片土地,作為商業(yè)、商務(wù)用地。在《清遠(yuǎn)市城市近期建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)》中秉承了這一發(fā)展思路。

具體而言,在清城區(qū)十二五重點(diǎn)建設(shè)服務(wù)項(xiàng)目中,有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目赫然在列,東城為樵順廣場(chǎng),新城則在東面布局了兩個(gè)大型商業(yè)中心項(xiàng)目:一個(gè)是總占地220畝的時(shí)代廣場(chǎng),一個(gè)為占地30畝的勝利國(guó)際金融中心。東城的樵順廣場(chǎng)總建筑面積近15萬平方米,預(yù)算總投資為5億元,而新城的時(shí)代廣場(chǎng)預(yù)算總投資達(dá)20億元,是所有規(guī)劃建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目中最大的一個(gè)大型商業(yè)體。清遠(yuǎn)本土巨頭朝南集團(tuán)落戶于此,除了在附近開發(fā)超過容納7000戶的維港半島外,還在靜福路投資開發(fā)6萬平方米大型寫字樓———朝南國(guó)際商務(wù)中心,以及維港新天地,此外兩側(cè)還有多個(gè)商務(wù)、公寓項(xiàng)目正待開發(fā)。

2013年修訂的《清遠(yuǎn)市城市總體規(guī)劃(2011-2020)》更將新區(qū)東面規(guī)劃規(guī)格提升:新城東面一直到燕湖新城片區(qū),作為清遠(yuǎn)市區(qū)的中心組團(tuán)區(qū)。

燕湖新城,是清遠(yuǎn)市在2013年提出并規(guī)劃的未來城市中心,目前新城東部分從鳳翔大道開始被納入燕湖新城片區(qū)。新城東本身屬于以前新城建成區(qū)延伸部分,和清遠(yuǎn)市行政服務(wù)中心只有數(shù)百米距離,同時(shí)屬于燕湖新城西部宜居片區(qū),政治經(jīng)濟(jì)的雙層疊加效應(yīng)顯露無遺。目前在新城東面布局的商業(yè)、商務(wù)可以向東燕湖新城核心區(qū)輻射。

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